Cuando contratamos una hipoteca, son muchos los elementos que debemos tener en cuenta: qué banco nos ofrece un interés más atractivo, dónde nos ofertan las mejores condiciones, etc. Entre todos estos aspectos, también deberemos poner especial cuidado al elegir el plazo de devolución de la hipoteca, ya que en la elección del mismo intervienen muchos factores, como la edad del solicitante, su capacidad económica, etc.

Esto lo saben bien los bancos, lo que hace que oferten un gran número de posibilidades a la hora de determinar el plazo para devolver la hipoteca. Por ello podemos encontrar ofertas para amortizar la hipoteca en plazos que varían desde unos meses hasta 35 años. Aunque también se han dado caso de hipotecas a 50 años, han sido casos muy excepcionales, en un momento en el que el sector inmobiliario estaba al alza y boyante, pero sería un plazo imposible de encontrar ahora y seguramente cargaríamos con la hipoteca a nuestros herederos.

El plazo depende de la edad en el sentido de que el banco esperará que la hipoteca se haya amortizado cuando alcancemos la edad de jubilación, más o menos los 65 años. Por ello, dependiendo de la edad con la que contratemos la hipoteca, el plazo para devolverla será mayor o menor.

También depende de nuestra capacidad de endeudamiento, es decir, de el dinero que podemos devolver al banco sin caer en la bancarrota o sin llegar ahogados al final de mes. Cuanta mayor sea la cantidad que podamos amortizar cada mes, menor será el plazo de la hipoteca.

Finalmente no debemos dejar de tener en cuenta los beneficios fiscales que nos supone pagar una hipoteca, que notaremos sobre todo a la hora del pago del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que, dependiendo de nuestros intereses, será un factor que también influya a la hora de determinar dicho plazo.

Cuando dejamos de pagar la hipoteca, el banco nos exige el pago de la misma. Si, por cualquier circunstancia, no podemos hacer frente a dicho pago, la entidad bancaria realiza lo que se conoce como el vencimiento de la hipoteca. Esto significa que, si dejamos de pagar los plazos y existen ya dos o tres recibos pendientes, el banco nos lo comunicará por escrito, de forma que quede constancia de ello, nos reclamará las cantidades que le debemos y nos comunicará que ha procedido a realizar un vencimiento anticipado de la hipoteca, es decir, que el préstamo que nos concedió ha dejado de tener vigencia.

En este caso, si seguimos sin poder hacer frente a los recibos del plazo de la hipoteca, el banco o caja presentará una demanda ejecutiva ante el juzgado del lugar donde radique nuestra casa, con objeto de que sea embargada y subastada, con lo cual entramos en un procedimiento bastante desagradable ya que, aunque no tengamos ya la vivienda, la obligación que hemos contraído con el banco al solicitar la hipoteca, y el banco nos seguirá exigiendo el pago de la misma hasta que abonemos el monto total del préstamo más los intereses y los gastos derivados de la ejecución de la hipoteca.

Sin embargo, incluso en este momento hay una solución para evitar todo este procedimiento, aunque sólo podemos acogernos a ella si se trata de nuestra vivienda habitual y sólo podemos realizarla una vez cada cinco años. Dicha solución es la rehabilitación de la hipoteca, para lo cual deberemos pagar los recibos impagados, los intereses y las costas, todo ello atendiendo a las cantidades que no hemos abonado, es decir, no con relación a la totalidad el préstamo, sino sólo a los recibos no pagados. Una vez hecho esto, si continuamos pagando las cuotas del préstamo, nos habremos librado del embargo.

Bankinter está llevando a cabo en su página de Facebook una promoción realmente interesante para los que quieran contratar una hipoteca con muy buenas condiciones, lo cierto es que ofrecen la posibilidad de conseguir la hipoteca completamente gratis, oferta que sólo existe en Internet para los miembros que se apunten en su página de la conocida red social. Las condiciones son exencionarles para la hipoteca Euribor+0.35%.

Lo dicen los números. Si finalmente eres el que más puntos tienes en el ranking en la aplicación del grupo, tendrás el premio de 35 meses de hipoteca gratis con unas condiciones exclusivas:

- Euribor + 0,35%.
- 2,25% durante el primer año.
- Resto de años: euríbor + 0,35 (TAE 2 calculada para una operación de 100.000 € a 15 años).
- Incluye la contratación de un seguro de vida con una prima mensual de 17,37 euros durante 12 años.
- Para viviendas con valor de tasación superior a 300.000 euros.
- Sin comisiones, ni por apertura, ni en compensaciones por desistimiento en amortización total y parcial.
- Oferta condicionada a la contratación de un Seguro de Vida, un Seguro de Hogar2 con 20.000 euros con Línea Directa Aseguradora S.A.
- Hasta 40 años de plazo. No existe límite al tipo de interés aplicado.
- Hasta el 80% de valor de tasación.

La promoción está sujeta al cumplimiento total de los criterios de concesión de préstamos hipotecarios de Bankinter S.A.

Cuándo pensamos en la hipoteca siempre nos viene a la cabeza un edificio o bien inmueble, ya que estamos acostumbrados a que sirvar para garantizarlos. Sin embargo, existe otro tipo de hipotecas, denominado hipoteca mobiliaria, que se realizan sobre un bien mueble. Debemos tener en cuenta que no puede usarse para garantizar cualquier bien mueble, ya que los únicos que podemos usar como garantía en un préstamo hipotecario de este tipo son:

- Establecimientos mercantiles.

- Coches y otros vehículos a motor.

- Aviones.

- Maquinaria industrial.

- Propiedad intelectual e industrial.

En el caso de los establecimientos mercantiles podemos establecer por un lado la hipoteca inmobiliaria sobre el propio local de negocio además de la hipoteca mobiliaria sobre el negocio íntegro, dentro de la cual el local puede ser alquilado perfectamente.

Para formalizar una hipoteca mobiliaria debemos elevarla a escritura pública al igual que en el caso de los bienes muebles. En ella aparecerán la valoración y la responsabilidad hipotecaria. Se deben recoger haciendo un desglose entre el importe principal del préstamo y la parte accesoria que se tase para hacer frente a los intereses y costas. También se identificarán claramente los bienes hipotecados, bien utilizando el contrato de arrendamiento o bien mediante el número de bastidor, matrícula o número de patente.

Aunque el uso de esta hipoteca no está muy extendido entre particulares, sí lo está para el caso de las aeronaves, vehículos de alto coste como camiones y barcos o incluso en actividades empresariales y mercantiles como son los traspasos de farmacias o las licencias de taxis.

En cualquier caso, a la hora de utilizar este tipo de hipotecas debemos tener en cuenta que son una opción si tenemos una situación patrimonial relativamente buena o si nuestros negocios tienen una gran estabilidad a través del tiempo.

La Sociedad de Tasación ha lanzado una nueva herramienta de valoración electrónica de viviendas por la cual podemos conocer de forma rápida y sencilla cuánto vale nuestra casa u otra vivienda. El método es tan sencillo que sólo necesitaremos ponernos en contacto con ellos a tan sólo 3.99€ por SMS. Este producto nuevo se denomina “estimación del valor online” (AMV) y nos permite consultar el precio de un piso rellenando un formulario en el portal de Stvalora.com. Aunque nos resulte extraño, este es un método de valoración muy utilizado en Europa y Estados Unidos, aunque en España es prácticamente desconocido.

La valoración online se realiza basándose en datos de más de 400.000 inmuebles de 250 municipios de todo el país. Estas datos proceden de compraventas ya realizadas.

Para saber cuánto vale nuestro inmueble, deberemos introducir en el formulario las características básicas de nuestra vivienda que se nos solicitan y después enviar un SMS cuyo coste total es de 3.99€. Cuando la Sociedad de Tasación reciba el mensaje, nos responderán enviándonos un código que deberemos introducir en la página web que hemos rellenado anteriormente y, de ese modo, conoceremos el valor del piso que hemos consultado.

Si nos interesa hacer una valoración más especializada, abonando 200€ obtendremos mayor información y la tasación del inmueble, lo cual incluye un plano acotado de la finca. Una vez que hayamos abonado dicha cantidad, la Sociedad de Tasación nos enviará un tasador a la vivienda que realizará la tasación. Dicha tasación es válida para de cara a solicitar una hipoteca en una entidad bancaria.

Según la Sociedad de Tasación, realizar una valoración de la vivienda es algo esencial porque actualmente en el mercado se da un exceso de oferta, lo que se conoce como sobreoferta y, de ese modo, podremos conocer el valor real de la vivienda.

Cuando tenemos una hipoteca a tipo variable, uno de los momentos que más nos puede preocupar es cuando llega la fecha para revisar la hipoteca, tras la cual nos quizá tengamos que pagar más o, si tenemos suerte, paguemos menos de cuota de lo que hemos venido abonando hasta este momento. La revisión de la hipoteca la realiza la entidad financiera en la que tengamos la hipoteca, siempre en el mismo mes. Esto se debe a que, aunque el euribor varía poco desde hace unos meses, lo normal es que aumente o disminuya de mes a mes.

También deberemos tener en cuenta si la revisión se realiza cada seis meses o cada año. Este punto se recoge en las condiciones generales que pactamos al firmar la hipoteca. Si la revisión es semestral, no pueden afectar más las variaciones de los tipos de interés y, por tanto, del euribor, por lo que lo mejor es que nos la revisen anualmente.

En la revisión de nuestra hipoteca también influye si en nuestro préstamo hipotecario se contempla lo que se llama el “suelo” de la hipoteca, una cláusula que está estipulada por la mayoría de entidades que la utilizan entre el 1,75% y el 2,25%, como mínimo. Este punto es muy importante ya que, como les ocurre actualmente a muchas familias, no nos permite beneficiarnos de la bajada del euribor, ya que, aunque éste baje, nuestro banco nos aplicará el interés que aparece en la clausula suelo y también le aplicará el diferencial que tengamos.

Por ello es importante también tener en cuenta el diferencial que se le añade al euribor, que puede reducirse o aumentarse según los productos que tengamos contratados con la entidad. Si contratamos varios productos el diferencial será menor, lo que signfica que pagaremos menos en cada revisión de la hipoteca.

Cuando pensamos en ahorrar, recortamos los gastos de las salidas de ocio, escondemos la tarjeta de crédito en un cajón y nos atenemos al presupuesto familiar. Sin embargo, pocas veces pensamos en que podemos ahorrarnos mucho dinero en productos como los seguros, o más concretamente, en el seguro de la hipoteca. Para hablarnos de ello, la Unión de Consumidores y el Colegio de Mediadores de Seguros han puesto en marcha una campaña por la cual nos informan de que podríamos ahorrarnos anualmente hasta 12.000€ si contratáramos un seguro de la hipoteca que no sea de los que nos ofrecen los bancos cuando nos decidimos a contratar la hipoteca.

También inciden en que, usualmente, pagamos el mismo precio por el seguro durante todos los años que los tenemos contratado cuando deberíamos pagar una cuota proporcional al dinero que nos quedara por pagar de la hipoteca, es decir, que la cuota del seguro debería ir disminuyendo con el tiempo.

El principal problema con el que nos encontramos los consumidores es que, si nos negamos a contratar el seguro que nos ofrece el banco, no nos otorgan la hipoteca. Para hacer frente a esto, se recomienda que, cuando el banco o caja nos entregue el contrato de muestra del seguro que deberíamos contratar la hipoteca, nos dirigamos al Colegio de Mediadores de seguros donde nos asesorarán sobre cómo debemos actuar. Por otro lado, también podemos rellenar una hoja de reclamaciones para denunciar este hecho ante el Banco de España y, de este modo, la Unión de Consumidores tramitará las protestas de los clientes de las entidades bancarias.

Si te preocupa poner este tipo de denuncias ante la entidad bancaria debes saber que la Unión de Consumidores no está obligada a dar los datos de los clientes que formulan la denuncia.

A primera vista parecen el mismo tipo de producto financiero, pero no lo son. Esto lo saben bien algunos titulares de hipotecas que, a la hora de subrogarla, se han enterado de que, en lugar de un préstamo hipotecario habían contratado un crédito hipotecario. Y contratar uno u otro significa contratar productos distintos, cada uno con sus características propias.

Para entender esto, debemos tener en cuenta que existen diferencias entre un crédito y un préstamo. La principal es que en el préstamo la entidad nos entrega una cantidad determinada de dinero que nosotros nos comprometemos a devolver periódicamente en un plazo determinado, pero en el crédito la cantidad no es fija, sino que el banco determina el límite máximo de dinero que nos va a prestar y nosotros podemos decidir si usarlo en su totalidad o no.

El rproblema se da a la hora de cambiar de banco, ya que la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios sólo recoge la subrogación de préstamos hipotecarios, que son la mayoría. Y, aunque dicha ley también contempla una vía para subrogar los créditos hipotecarios, son muy pocos los bancos que, hoy día, están dispuestos a subrogar este tipo de productos porque el papeleo es mucho más complejo que en el caso de los préstamos. Banesto y Caja Madrid sin hoy por hoy dos entidades que sí lo hacen.

En este punto, la alternativa que tenemos es cancelar el crédito y firmar una nueva hipoteca, esta vez en forma de préstamo, pero tendremos que hacer frente a unos costes que se pueden disparar hasta un 50% en el peor de los casos debido a las comisiones y los impuestos. Por ello lo mejor siempre es informarse bien de todos los detalles a la hora de contratar una hipoteca.

Dentro de la gran oferta de hipotecas que existe, a veces resulta difícil saber cuáles son realmente las mejores y cuáles no lo son tanto. Dado que en España las hipotecas se dividen según el tipo de interés sea fijo o variable, aquí te dejamos una selección de las mejores hipotecas que puedes contratar en ambas modalidades:

Hipotecas a tipo fijo:

- Hipoteca Fija de Barclays: 4,90%.
- Hipoteca Tipo Fijo de Caja Navarra: 5,25%.
- Hipoteca BS Tipo Fijo de Sabadell Atlántico: 5,25%.
- Hipoteca Fija de ActivoBank : 5,25%.
- Hipoteca Tipo Fijo de Banco Herrero: 5,25%.
- Hipoteca Solbank a interés fijo: 5,25%.

Hipotecas a tipo variable con menor vinculación:

- Hipoteca Sí de Novanca: Euribor + 0,40%.
- Hipoteca Novanca de Novanca: Euribor +0,75%.
- Hipoteca Activa de Activobank: Euribor +0,75%.
- Hipoteca Viva 5 estrella de Caixa Terrassa: Euribor +0,75%.

Debemos aclarar que en estos listados hemos ordenado los productos hipotecarios por el tipo que aplican en base y también teniendo en cuenta los productos asociados que conlleva la contratación de la hipoteca. No debemos olvidar que, aunque a veces el diferencial (es, decir, el porcentaje que la entidad que gestiona el préstamo hipotecario aplica a la hipoteca) pueda ser mayor, no es necesario contratar otros productos que, a la larga, pueden encarecerlo, haciéndolo por ello más económico.

Esto es algo muy importante a la hora de contratar una hipoteca, ya que puede ocurrir que en muchos casos los requisitos para acceder a ella sean demasiado exigentes, y lo que en principio parecía una oferta interesante al final no sea más que un reclamo para atraer clientes que no pueden acceder al producto.

Por ello lo mejor es estudiar bien todas las ofertas a nuestro alcance, sin basarnos tan sólo en un diferencial atractivo. Para ayudarnos y facilitar nuestra búsqueda podemos echar mano de los comparadores hipotecarios.

Uno de los problemas más acuciantes con el que se encuentran quienes se quedan en paro es la imposiblidad de hacer frente a las cuotas de la hipoteca y, con ello, el riesgo de perder su vivienda. Para paliar esta situación y ayudar a las familias españolas, el Estado ayuda, desde el 1 de enero 2009 a las familias que no puedan hacer frente a dichos pagos.

Por ello, el Estado financiará la mitad de la cuota mensual de la hipoteca, con un límite máximo de 500€ mensuales. Por otro lado, esto no significa que no debamos pagarla, ya que se trata de una moratoria de la hipoteca, sino que deberemos pagar las cantidades aplazadas dos años después. Comenzaremos a pagarlas a partir del 1 de enero de 2011, y el pago se hará de forma proporcional y distribuido entre las cuotas restantes, en el plazo máximo de 10 años.

Aunque la medida entró en vigor el 1 de enero de 2009, sólo podremos inscribirnos para el aplazamiento de la hipoteca hasta el 31 de diciembre de 2010.

Podremos solicitar el aplazamiento si nos encontramos en alguna de estas situaciones: desempleo, autónomos y pensionistas de viudad que tengan cargas framiliares. Para solicitarla deberemos haber entrado en las listas del INEM antes del 1 de enero de 2010 y tener derecho a cobrar el paro.

En el caso de los autónomos, deberán haber cerrado sus negocios o tener que hacer frente a pérdidas que reduzcan sus ingresos hasta tres veces el indicador público de efectos de renta pública (516 euros).

También es necesario que la hayamos contratado la hipoteca antes del 1 de septiembre de 2008 por un valor inferior a 170.000 euros y que sea nuestra vivienda habitual.

Para acogernos a este aplazamiento, deberemos solicitarlo a través de nuestro banco o caja, donde nos indicarán los trámites que deberemos seguir.